家屋が古くなったのに固定資産税が下がらないのはなぜか

家屋の価格（評価額）は、再建築価格（評価の時点でその家屋と同じものを新築することとした場合に必要とされる建築費）に、経年減点補正率（建築後の年数の経過によって生じる減価率）をかけて求めます。

3年ごとの基準年度に見直し（評価替え）が行われるため、家屋の増築や減築がなければ基準年度でない2年は変更はありません。

基準年度に固定資産税が下がらない理由は以下の2つが考えられます。

物価の上昇

評価替えの年度から次の評価替えまでの3年間の再建築価格の上昇率（建築物価の変動率）が経年減点補正率（家屋の残存価値）の3年間の下落率を下回る場合は、評価額が下がりますが、反対に、再建築価格の上昇率（建築物価の変動率）が経年減点補正率の下落率を上回る場合には、評価額（理論計算上の評価額）が上がることになります。
ただし、新しい評価額（理論計算上の評価額）が前年度の評価額を上回る場合には、前年度の評価額に据え置かれる経過措置が適用されますので、算定される固定資産税も下がらないことになります。

経年減点補正率が下限まで下がりきっている

固定資産評価基準における家屋の残存価値は20％とされています。
建築後年数を経て、経年減点補正率が下限の20％に達すると、それ以降は経年減点補正率（家屋の残存価値）の3年間の下落率が0（ゼロ）となり、一方で再建築価格は一般的に上昇するため評価額の据置措置が適用されます。